Как признать личное имущество супруга общей совместной собственностью?

Достаточно часто супруги проживают в жилом помещении, приобретенном одним из них до брака. Вкладывают в него значительные денежные средства: делают капитальный ремонт, перепланировку, достраивают, реконструируют. Однако случается и так, что семейные отношения прекращаются и бывшему супругу собственника помещения приходится думать, где же дальше жить, ведь общее жилье супружеская пара не приобрела, а заработанные деньги вкладывались в теперь уже «чужое» жилье. Нередко собственник или его наследники обращаются в суд с иском о выселении бывшего члена семьи собственника из жилого помещения.

Если Вы вложили значительные средства в капитальный ремонт и реконструкцию дома своего супруга и хотите признать право общей совместной собственности на такой дом, обращайтесь в Коллегию адвокатов «Правовая защита» по телефону: +7 (495) 790-54-47. Мы Вам обязательно поможем!

О том, что делать в такой ситуации, как защитить свои права на жилье, в которое Вы сложили свои деньги, и пойдет речь в настоящей статье. Надеемся, что статья также будет полезна покупателям недвижимости; супругам, желающим разделить имущество; наследникам, пережившим супруга.

Условия признания имущества каждого из супругов их совместной собственностью

Для начала, определимся, что закон позволяет признать личное имущество супруга общей совместной собственностью в единственном случае - если в период брака произведены значительные улучшения имещества. Остановимся на условиях трансформации личной собственности супруга в общую совместную более подробно.

Для того, чтобы признать личное имущество супруга общей совместной собственностью одновременно должны наступить следующие условия:
- вложения в личное имущество супруга произведены в период брака;
- вложения произведены за счет общего имущества супругов, имущества или труда супруга собственника;
- вложения значительно увеличили стоимость имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). Причем, увеличение стоимости помещения должно произойти в результате именно произведенных улучшений, а не в связи с изменением рыночных цен на недвижимость.

Наличие этих условий дает бывшему супругу не просто возможность сохранить за собой право пользования жилым помещением, но и признать право общей совместной собственности на него.

Обратим Ваше внимание, что признать право общей собственности можно только на имущество, принадлежащее супругу, а не его родственникам. Допустим, если муж и жена проживают в доме, принадлежащем на праве собственности свекрови, то никакие значительные вложения в него, не позволят признать право собственности на долю в нем за невесткой.

Признаем жилой дом, приобретенный супругом до брака, общей совместной собственностью

Приведем, несколько примеров, когда имеются основания для признания личного жилого дома супруга общей совместной собственностью.

Например, до брака муж получает земельный участок и возводит на нем жилой дом площадью 70 кв.м. Во время брака дом достраивается, существенно увеличивается его площадь до 210 кв.м. Право собственности на дом оформляется на мужа в период брака. Достройка дома осуществляется за счет денежных средств, полученных женой в дар от своего отца по договору дарения для оплаты строительных и отделочных работ, а также от продажи личного автомобиля жены. Такой дом, может быть признан совместной собственностью супругов. Более того, так как площадь дома увеличилась в три раза и дом достраивался за счет личного имущества жены, то при разделе имущества жена может претендовать не на ½ доли в доме, а на 2/3 доли.

Право совместной собственности возникнет и в следующем случае. До регистрации брака муж приобрел нежилое помещение. В браке здание было перестроено в жилое для совместного проживания, с указанной целью супруги вкладывают семейный бюджет в капитальный ремонт здания и отделочные работы. К зданию пристраивается баня с крышей, производится внутренняя отделка, перестаивается мансардный этаж, увеличивается высота стен, устанавливаются потолочные перекрытия, возводится кровля, осуществляется внутренняя отделка комнат, устанавливаются пластиковые стеклопакеты, межкомнатные двери, меняются коммуникации. Поскольку в период брака за счет общего имущества супругов производятся вложения, значительно увеличивающие стоимость дома, то его можно признать совместной собственностью супругов, а супружеская доля жены составит 1/2 доли в праве собственности на дом.

Еще одним примером возникновения общей собственности супругов на жилой дом, находящийся в индивидуальной собственности, может стать капитальный ремонт дома, находящегося в плохом состоянии. Например, супругами могут быть капитально отремонтированы как внутренние помещения, так и наружные стены дома, фундамент, крыша. Работами, увеличивающими стоимость домовладения, являются также строительство дополнительных хозяйственных построек (бани, гаража, веранды), восстановление плодородного слоя земли, подведение к дому коммуникаций (газ, канализация, водопровод). Все эти работы в совокупности могут значительно увеличить стоимость домовладения и дать основания для признания жилого дома совместной собственностью супругов.

Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилого дома, предусмотрен в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 170.

В качестве доказательства значительного увеличения стоимости домовладения используется заключение судебной строительно-технической экспертизы, которая определяет рыночную стоимость дома на момент покупки, на момент заключения брака, объем и стоимость ремонтно-восстановительных работ и иных неотделимых улучшений, произведенных в период брака. Экспертиза может установить размер неотделимых улучшений в процентном соотношении. На экспертизу желательно представить технический паспорт домовладения, проектную документацию, договоры на выполнение работ, платежные документы, подтверждающие покупку материалов, разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В качестве доказательств по делу используются также показания свидетелей, документы (товарные и кассовые чеки, квитанции, товарные накладные, договоры, подтверждающие приобретение строительных и отделочных материалов).

При определении долей в праве собственности на жилой дом суды как правило исходят из возможности супруга претендовать лишь на 1/2 доли от увеличившейся стоимости домовладения, а не на 1/2 доли всего домовладения. Но встречаются и решения судов о признании права собственности на половину домовладения, и на часть земельного участка исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости.

В каких случаях суды отказывают в признании личного жилого дома совместной собственностью супругов?

Наиболее распространенное основание отказа в иске о признании жилого дома одного супруга общей совместной собственностью – не представление достаточных доказательств, подтверждающих существенное улучшение домовладения в период брака и значительное увеличение его стоимости вследствие произведенных вложений. В таких случаях истцы обычно не представляют документы о техническом состоянии и стоимости дома на момент заключения брака, не просят суд опросить свидетелей, не заявляют ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы.

Юридически значимым обстоятельством, которое должно быть доказано истцом, является установление не всякого факта вложения в жилой дом, а осуществление таких вложений, которые значительно увеличили стоимость дома. Как правило суды отказывают в иске, если во время брака был произведен текущий ремонт дома с элементами капитального ремонта, без увеличения площади дома. Например, когда были установлены пластиковые окна, дом обшит сайдингом или обложен кирпичом, произведена замена коммуникаций, кровли. Возведение на участке хозяйственной постройки, значительно меньшей стоимости чем жилом дом, также не будет считаться значительным улучшением всего домовладения.

Таким образом, на стоимость недвижимого имущества влияет увеличение площади дома, а не «евроремонт».

Типичной ошибкой истца, претендующего на признание дома общей собственностью, является бездействие после расторжения брака, отсутствие действий, направленных на признание прав на супружескую долю. Как правило, соответствующий иск предъявляется как ответная мера на заявление бывшего супруга или его наследников о выселении ответчика.

Определенные затруднения в признании права совместной собственности могут возникнуть на самовольную постройку, когда для реконструкции жилого дома не было получено разрешение. Работы по реконструкции дома, произведенные без разрешительной документации, не могут быть рассмотрены как значительное увеличение стоимости домовладения. В таком случае необходимо признавать право собственности в целом на жилой дом в реконструированном виде с указанием изменившейся площадь.

Можно ли признать личную квартиру общей совместной собственностью?

Как мы убедились, признать жилой дом общей совместной собственностью можно, если например, увеличилось его площадь. Но как быть с квартирой, где увеличение общей площади практически невозможно? Можно ли признать личную квартиру супруга общей супружеской собственностью?

Ответить на этот вопрос положительно можно, если в квартире произведен капитальный ремонт с перепланировкой и переоборудованием. Например, осуществлен ремонт с изменением и заменой конструктивных элементов, который значительно увеличил стоимость квартиры (демонтаж перегородок, покрытий пола, стен, потолка, оборудования; устройство перегородок, полов, дверных проемов и окон; облицовка стен и потолков; электротехнические и сантехнические работы и другие существенные изменения).

Для признания личной квартиры супруга общей совместной собственностью важно представить суду достаточные доказательства произведенных улучшений. Представление суду только отчета о рыночной стоимости квартиры до ремонта и с ремонтом для удовлетворения иска будет недостаточно. Суду необходимо представить договоры, чеки, накладные и квитанции на капитальный ремонт квартиры.

Особенно актуален вопрос возможности признания личной квартиры супруга общей совместной собственностью, если речь идет о квартире в новостройке, так как такие квартиры часто продаются без отделки. Если квартира приобретается супругом до брака, но ее капитальный ремонт осуществляется в браке, то у супруга собственника имеются серьезные основания для признания права собственности на долю в такой квартире.

На практике часто возникает вопрос, является ли погашение в период брака долга по кредитному договору, заключенному супругом до брака, основанием для возникновения права собственности у второго супруга на квартиру? Сразу ответим, что нет, так как расходы на погашение кредита, полученного для приобретения квартиры, не являются вложениями, значительного увеличивающими стоимость квартиры применительно к ст. 37 Семейного кодекса РФ. У супруга возникает лишь право на получение денежной компенсации в размере половины от выплаченной за кредит в период брака денежной суммы.

Еще одним случаем, когда супруг полагает, что приобрел право на личное имущество своего супруга – оплата в период брака рентных платежей по договору пожизненного содержания с иждивением. Однако, увы, право общей совместной собственности здесь также не возникает. Тоже самое можно сказать и о доплате по договору мены, произведенной за счет общих средств. В таких случаях супруг вправе требовать выплаты компенсации затраченных им денежных средств.

Итак, подводя итог сказанному, можно утверждать, что закон позволяет трансформировать личное имущество супруга в общее совместно нажитое имущество лишь в одном единственном случае – если стоимость имущества значительно увеличилась за счет произведенных в период брака работ. Для того, чтобы добиться признания недвижимости общей собственностью супругов, необходимо серьезно отнестись к сбору документов, подтверждающих объем и стоимость производимых работ. Но даже в тех случаях, когда суд отказывает в признании недвижимости общей, не стоит отчаиваться, ведь за Вами сохраняется право на взыскание компенсации затраченных денежных средств.

Вы осуществляете раздел имущества? Наши адвокаты по разделу имущества помогут Вам максимально отстоять Ваши интересы. Обращайтесь в Коллегию адвокатов «Правовая защита» по телефону: +7 (495) 790-54-47.

© Вашанова Оксана Вячеславовна, адвокат МОКА «Правовая защита», 2016 год