Раздел квартиры, дома

Жилые помещения, являются весьма дорогостоящими объектами, которые нередко приобретаются в собственность нескольких лиц. Поэтому раздел квартиры или жилого дома, является достаточно хлопотным процессом, застрагивающим зачастую единственное жилье. Необходимость раздела жилого дома или квартиры возникает при утрате сособственниками семейных связей (например, в случае расторжения брака) или появления новых сособственников, являющихся посторонними для «старожила» людьми (в результате наследства, дарения).

Вы решили осуществить раздел квартиры или дома? Наши адвокаты помогут Вам сделать это правильно. Обращайтесь в МОКА «Правовая защита» по телефону: + 7 (495) 790-54-47.

Адвокаты МОКА «Правовая защита» занимаются всеми видами раздела жилых помещений. Чаще всего, говоря о разделе квартиры или дома, подразумеваются два вида раздела: 1) раздел объекта в натуре, когда прекращается общая долевая собственность на один объект и возникает право личной собственности на самостоятельные части объекта; 2) выделение долей в объекте в идеальном выражении, путем превращения общей совместной собственности в долевую. Конечно, наиболее предпочтителен реальный раздел, но он не всегда возможен. Давайте рассмотрим почему.

Реальный раздел жилого дома или квартиры

Вот самая обычная ситуация. Супруги в браке купили квартиру в многоквартирном доме, жилье единственное. Но семейная жизнь не сложилась, о продаже квартиры с разделом вырученных средств договориться не удалось. Возникает желание выделить в натуре в собственность одного из супругов долю в квартире в виде изолированной комнаты и распорядиться ею по своему усмотрению. А еще лучше сделать из одной квартиры две. Возможно ли это?

Казалось бы, что здесь сложного превратить долю в комнату или в часть квартиры? Однако, на практике сделать это совсем не просто. Преобразовать доли в комнаты получиться, если сособственники заключат соответствующее соглашение между собой (кстати сказать, такой способ раздела квартиры активно использовался сособственниками для разъезда при сносе пятиэтажных домов). Но как Вы сами понимаете, никто из фактически пользующихся квартирой сособственников сознательно не захочет превращать свою квартиру в коммунальную. Вот и остается второй путь: идти в суд. А каковы судебные перспективы?

Адвокаты МОКА «Правовая защита» разъясняют доверителям, что согласно действующему законодательству и сложившейся судебной практике выдел участнику общей долевой собственности отдельной изолированной комнаты, а также раздел квартиры возможен только в случае, если имеется техническая возможность передачи сторонам изолированных жилых и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла) и оборудования отдельного входа.

Такая техническая возможность в многоквартирных домах практически сведена к нулю. И это связано не только с тем, что проблематично сделать отдельный вход в квартиру с лестничной площадки, обустроить отдельные санузлы и кухни. Но и с вероятным нарушением прав других собственников многоквартирного дома (работы по перепланировке и устройству отдельного входа могут нанести ущерб техническому состоянию дома, снижению прочности его конструктивных элементов, повлечь изменения в системе инженерных коммуникаций дома). Кроме того, на реконструкцию дома и перепланировку нужно получать разрешение в местной администрации.

Поэтому реально разделить квартиру можно в малоквартирных домах, при наличии положительного экспертного заключения и получения разрешения на работы в администрации населенного пункта. В остальных случаях, вместо реального раздела квартиры можно определить порядок пользования квартирой, продать долю или принудительно выкупить незначительную долю.

Несколько проще обстоит дело с разделом жилого дома, так как он стоит на земле, что позволяет сделать отдельный вход с участка, да и масштабы затрагиваемых интересов не так велики, как в многоквартирном доме.

Для раздела жилого дома нужно, чтобы выделяемые части дома были изолированными или их можно было бы сделать такими путем переоборудования. Для этого часть дома должна иметь отдельный вход, свою кухню, санузел, обособленное от другой части дома электроснабжение, водоснабжение, газоснабжение, канализацию.

Чтобы решение суда было законным, необходимо обосновать техническую возможность или невозможность раздела жилого дома, соблюдение строительных норм и правил. По делу обязательно назначается судебно-техническая экспертиза. Адвокаты МОКА «Правовая защита» ставят перед экспертами необходимые вопросы, от разрешения которых во многом зависит исход дела. Отсутствие выводов экспертов по принципиальным вопросам, например, о соблюдении технических, строительных, противопожарных регламентов, может привести к отмене решения суда в вышестоящих судебных инстанциях. Поэтому участие в дела адвоката, специализирующегося в вопросах раздела имущества, является желательным.

Раздел квартиры, дома между супругами

Чаще всего, когда речь идет о разделе жилого помещения между супругами, имеется ввиду определение долей супругов в совместно нажитом имуществе, либо исключение объекта из общей собственности и признания его личной собственностью одного из них.

Предполагается, что все имущество, приобретенное супругами во время брака, является их общей совместной собственностью и в случае раздела квартиры, доли в ней делятся пополам. Но если жилье было приобретено хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежащие ему до брака, полученные в дар или порядке наследования, то жилое помещение не подлежит разделу между супругами.

В делах о признании купленной в браке квартиры личной собственностью одного из супругов важно представить суду убедительные доказательства приобретения жилья за счет личных средств. Расписки, договоры в простой письменной форме, свидетельские показания здесь будут недостаточны. Наши адвокаты помогут представить суду веские доказательства приобретения квартиры или дома за счет личных средств: например, за счет продажи принадлежащей на праве личной собственности недвижимости, при отсутствии достаточных средств у супругов на покупку жилья, за счет денег, подаренных по нотариально удостоверенному договору целевого дарения денежных средств. В этом случае, осуществляя раздел квартиры между супругами, суд либо увеличит долю супруга, который оплатил часть стоимости квартиры за счет личных средств, либо признает квартиру целиком его собственностью, если личные средства соответствовали стоимости квартиры.

Раздел унаследованной квартиры или дома

Адвокаты МОКА «Правовая защита» помогают своим доверителям осуществить раздел квартиры или дома, полученные в порядке наследования. В основном такой раздел касается преимущественного права на получение жилого помещения в собственность целиком одним из наследников, с выплатой остальным наследникам компенсации. Для реализации преимущественного права на жилье должны быть соблюдены определенные условия. В противном случае, суд просто откажет в иске.

Жилье должно быть неделимым (это условие выполнимо для квартир, но не всегда для жилых домов). Наследник должен совместно с наследодателем обладать правами на спорное жилье (в одних случаях необходимо наличие права собственности, в других достаточно права пользования объектом). За утрачиваемую долю к жилом помещении, наследнику должна быть выплачена соразмерная денежная компенсация. Также должен быть соблюден трехлетий срок обращения в суд с требованием о признании преимущественного права.
В тех случаях, когда срок давности пропущен, либо отсутствуют основания для признания преимущественного права, адвокаты МОКА «Правовая защита» могут помочь осуществить раздел дома или квартиры путем выплаты компенсации за незначительную долю.

Адвокаты МОКА «Правовая защита» оказывают широкий спектр юридических услуг по фактическому разделу жилых домов, определению долей в праве собственности на жилые помещения, а также признанию индивидуальной собственности на них.

Если Вы решили осуществить раздел дома, квартиры - обращайтесь за помощью в МОКА «Правовая защита». Наши адвокаты помогут Вам. Звоните по телефону: +7 (495) 790-54-47.

© Вашанова Оксана Вячеславовна, адвокат Коллегии адвокатов «Правовая защита»